ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI SÖLEŞMESİ

Eser sözleşmesinin uygun bir tüür olan inşaat söleşmesi iş sahibi tarafından temin
edilen taşınmaz üzerinde bir binanın yapılması ya da değiştirilmesi amacına yönelik maddi
sonuçlar oluşturan bir sözleşmedir.Konumuz alan arsa payı Karşılığı bağımsız Bölüm Yapımı
Sözleşmesi bu sözleşmenin bir türüdür.Burada bir binanın değiştirilmesi değil yapımı söz
konusudur.
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi hukuksal niteliği itibariyle BK'da düzenlenen
ve iş görme sözleşmelerinden olan bir eser sözleşmesidir.Bir işin yapılmasını öngörür ve ancak
maddi olan şeyler konu teşkil edebilir.Çünkü sözleşme ile yüklenici arsa üzerinde maddi değeri
bulunan ve bu haliyle arsa değerini arttıran bir eser meydana getirmektedir.

UNSURLARI:
1.Taraflar arasında bir söleşmenin yapılmış olması
Bir sözleşmenin hukuki sonuç doğurabilmesi için,sözleşmenin konusu ve koşulları üzerinde
taraf iradelerinin birleşmesi gerekir.İradelerin birleşmediği durumlarda sözleşmede yok sayılır.
Ayrıca iradelerin birleşmesinin var sayılabilmesi için iradelerin yasada öngörülen biçim koşullarına
uygun olarak açıklamaları gerekir.Öngörülen biçimde yapılmayan sözleşme taraflar için hak ve
yükümlülükler doğurmayacaktır.
Arsa payı karşılğında kat yapımı sözleşmelerinin tapu memurları tarafından yapılabileceği
gibi,noterler tarafından düzenleme biçimde yapılabileceği Yargıtay Kararları ile kabul edilmiştir.

2.Yüklenicinin inşaat yapımını yüklenmesi
Sözleşme ile amaçlanan husus, yalnız iş sahibine ait bölümlelere ilişkin dairelerinyapılması
değil yüklenicinin ücretine karşılk olarak aldığı arsa paylarına bağlı bölümlerinde tamamlanıp
bütünlük taşıyan ana yapının ortaya çıkarılmasıdır.
Yüklenicinin başlıca işi görmeye ve teslim etmeye ilişkin iki ana borcu vardır.işi
görme borcu , eseri özen ve sadakatle yapması ve sözleşme gereği teslim etmesidir.
Yüklenicinin ana borçlarından biri olan borcuda yapının tamamlanıp teslim edilmesine kadar
olan tüm işlerdir.
3.İş sahibinin arsa paylarının devrini yüklenmesi
Eser sözleşmesinde ücret söleşmesinin esaslı bir unsurudur.Ücretin mutlaka para olması
şart değildir.Arsa karşılığı kat yapımı sözleşmesinde ücret para yerine yükleniciye devredilerek
arsa paylarıdır.Bir tür ayni ifa söz konusu olmaktadır.Ayrıca sözleşme ile yükleniciye devri
öngörülen arsanın tamamı değil,arsadaki belli paylardır.
Arsa paylarının devir yükümlülüğü taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümleri uyarınca
yapılacaktır.İş sahibinin bu borcu,işin başında ifa edileceği gibi,inşaatın yapılma aşamasına
uygun olarak kademeli biçimde de yerine getirilebilir.
Taraflarca amaçlanan taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyetin kurulması olmayıp tarafların
paylarına özgülenen ve bağımsız bölümleri içeren kat mülkiyetinin veya en azından kat irtifakının
kurulmasıdır.Ancak taşınamazda kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmadan da yüklenici adına arsa
paylarının devir ve tesciline karar verilebilmektedir.

TARAFLARIN BORÇLRI VE HÜKÜMLERİ

1. SÖzleŞmeye Uygun Olarak inşaatı Yapma Borcu
Yüklenici öncelikle işi sözleşmede belirtilen biçimde plan ve projesine uygun olarak
öngörülen sürede bitirip teslim edecektir. Yüklenici işi yürütürken iş sahibinin yararına olan
işleri yapmak, zarar verici davranışlardan kaçınmak zorundadır. Bu durum yüklenicinin
sadakat ve özen borcunun doğa1 sonucudur.

2. İnşaatı Bizzat Veya Kendi Yönetimi Altında Yaptırma Borcu
BK 3 56/2. maddesinde müteahhit, imal olunacak şeyi bizzat yapmaya veya kendi
idaresi altında yaptırmaya mecburdur" ilkesi belirtildikten sonra devamla, ".işin mahiyetine
nazaran şahsi maharetinin ehemmiyeti yok ise, taahhüt edici şeyi başkasına dahi imal
ettirebilir. "Kuralı da yet almıştır. BK 67. maddesi ise, "Borcun bizzat borçlu tarafından ifa
edilmesinde alacaklının menfaati bulunmadıkça borçlu borcunu şahsen ifa'ya mecbur
değildir. "hükmü yer alımaktadır.
Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapma sözleşmesine konu olan inşaatın alt
yüklenici tarafından yapılması. mümkündür. Alt müteahhit; asıl yüklenicinin, eseri meydana
getirme borcunun ifasını, kendi adına ve hesabına yaptığı bir eser sözleşmesi ile biraktğı
yardımcı kişidir Bu kişi, aslında kendi nam ve hesabına çalışmaktadır. Ancak asil
yükleniciden bağımsız olarak ve onun kişisel yönetimi ve gözetimi altında olmaksızın çalışan
bir ifa yardımcısıdır.
İşin yüklenici tarafından bizzat yapılmasında beceri aranmıyorsa, işin alt mütahidine
yaptırılmasında.. iş sahibinin rızası aranmaz. çünkü alt muteahhitler, yüklenicinin nam ve
hesabına yapmayı ustlendikleri kısmı edimlerin yapımından, iş sahibine karşı değil,
yükleniciye karşı sorumlu olurlar. Yüklenici ise, iş sahibine karşı bütün olarak binanın
yapımından ve bağımsız bölümlerin teslimin'den sorumludur.

3. İnşaatı Teslim Borcu
Bu sözleşmelerce yüklenicinin asıl borcu Sözleşmede öngörülen biçimde ve özellikle
binayı yapma ve bağımsız bölümleri iş sahibine teslim etmektir. Yüklenici yalnız binayı
yapmakla kalmayacak, iş sahibine ait bağımsız bölümleri teslimde edecektir.

4. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
Eserdeki ayıp, sözleşme konusu edimin niteliğince uygun olarak tam ve doğru bir
şekilde yerine getirilmemesidir. Ayıplı eserden amaç, yüklenicinin taahhüt ettiği nitelikte
eseri gerçekleştirememesidir.

5.Sözleşmede Yer alan Diğer Yükümlülükleri ifa Borcu

a) İnşaat ruhsatını. ve oturma iznini alma borcu
b) Kat irtifakını ve Kat mülkiyetini kurma ve gerekli işlemleri yapma borcu
c) Vergileri ödeme borcu


BORÇLUNUN ( YÜKLENİCİNİN) TEMERRÜDÜNÜN'HÜKÜMLERİ

YÜklenicinin, sÖzleŞme konusu olan edimi belirlenen sürede ve kapsamda ifa
edememesi durumunda, temerrüde düşmüş olduğunu kabul etmek gerekir. Ancak bu genel
ilkenin uygulanmasında, somut olayın özelliği önem taşımaktadır. Yüklenicinin temerrüde

düşmedeki kusuru ve süresinde ifa etmeme üzerinde verilen ek süreye göre davranışı
uygulanacak hÜkümler ve varılacak sonuç bakımından da önem taşımaktadır.

Burçlunun Temerrüdünün Sartları:
a) Ek süre verilmesi
Yüklenici sözleşmede belirtilen süre içinde işi tamamlayıp teslim etmezse, temerrüde
düşmüş sayılır. Böyle bir süre tayin edilmemişse, iş sahibinin ihtarı ile yüklenici temerrüde
düşmüş olur. Bunun için de sözleşme konusu edimin ifa gününün gelmiş Olması gerekir. Buna
karsın yüklenici borcunu ifa etmiyorsa, iş sahibinin sözleşmeyi feshedebilmesi için
yükleniciye uygun bir ek sürenin verilmesi veya bu sürenin tespiti hakimden istenmelidir.
Yüklenicinin ihtarla temerrüde düşürümesinden sonra tayin edilecek ek sürenin de
geçmesine veya ek sürenin tayinine gerek bulunmayan hallerde, iş sahibinin seçimlilik
haklarından birini makul bir süre içinde kullanmayıp, bunu geciktirmesi böylece yüklenicinin
yükümlülüğünü ağırlaştırdığı durumda , iş sahibinin bu kusurlu hareketiyle zararın
artmasına neden olduğundan, tüm zarara ve cezai şarta hükmedilmeyecektir.Bu halde
ödenecek tazminat miktarının hesabı yapılırken, ek sürenin dolmasından itibaren makul bir
bekleme süresi ve bu süreye noksan işlerin yapılması için gerekli süre de eklenmek suretiyle
gecikmemiş ifa tarihi saptanarak temerrüt tarihi ile bu saptanan tarih arasındaki süre kadar
gecikmeden dolayı gerçekleşen zarar miktarı kabul edilmelidir.

b) Ek Süre Tayinine Gerek Olmayan Durumlar
BK 107. Maddesinde süre tayinine gerek olmayan haller belirtilmiştir.Ancak taraflar
sözleşmeye bu haller dışında da süre tayinine gerek olmadığını karşılaştırabilirler.Bu
taktirde yüklenici temerrüde düşer düşmez BK.106/2maddesindeki seçiml,k haklarından
birini kullanma olanağını elde edecektir.Bundan çıkan sonuca göre, sözleşmeyi belirlenen
süre içinde yerine getirmezse,artık bir ek süre verilmeyeceğinden,sözleşme konusunun
aynen ifası istenmeyecektir.Bu halde ya tazminat istenecek,ya da sözleşmeden dönülerek
olumsuz zarar talep edilecektir.
Yargıtay BK 107 Maddesi gereğince ifa için süre tayinine gerek olmayan durumlarda
sahibinin tazminat veya sözleşmenin feshi haklarından birini kullanabilmesi için,
sözleşmenin aynen ifasından vazgeçtiğini derhal karşı tarafa bildirmesini gerektiğini
belirtmiştir.
BK 107. maddesinde düzenlenen özel haller şunlardır:
1-Yüklenicinin davranışından süre tayininin yararı olmayacağı
2-Edimin iş sahibi yönünden faydasız hale gelmesi
3-Edimin ifası için kesin bir tarihin belirlenmiş olması

ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI

1.Ücreti Ödeme Borcu
Konumuz olan sözleşme bakımından iş sahibinin bir ücret ödeme yükümlülüğü yoktur.
Onun yükümlülüğü sözleşme ile belirtilen inşaatın yapılmasına elverişli bulunan arsanın
yükleniciye tesliminden ibarettir.

2.Arsayı Teslim Etme Borcu
İş sahibinin ana ve temel borcu,arsayı yükleniciye teslim etmektir.Arsanın imar planına
ve projesine uygun olması gerekir.
Bazı durumlarda arsa sahibi işe henüz başlamadan arsaının tanmamını veya yükleniciye
verilecek bağımsız bölümlere isabet edecek arsa paylarını yükleniciye tapuda devvir

etmektedir.Bu halde yapı ruhsatı malik olan yüklenici tarafından veya müşterek
alınacaktır.
Sözleşmede işin tamamlanması için bir süre belirlenmiş ise bu süre ancak yapı ruhsatının
alındığı tarihte işlemeye başlayacaktır.Çünkü yapıruhsatı alınmadan yükleniciden işe
başlaması istenmez.

3.Sözleşmede Belirtilen Arsa Paylarının Devir Borcu

Konumuz olan sözleşme bakımından arsa sahibinin önemli bir borcu da,sözleşmede
belirtilen arsa paylarını yükleniciye veya onun öngöreceği kişiye devretmektedir.Konumuz olan
Arsa Payı Karşılığı Bağımsız bölünm Yapma Sözleşmesi bakımından arsa sahibinin borcu
ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, iş sahibine teslim etmesi ile muacceliyet kazanır.Daha
önce yüklenicininbir talep hakkı doğmaz.
Uygulamada,taraflar anlaşarak zaman zaman yüklenicinin borcunu tümü ile ifa etmeden
önce de arsa sahibinin peşinen borcunu yerine getirdiğini görmekteyiz.Bu yükümlülük,
sözleşmenin niteliğinin bir gereği olarak yükleniciye düşecek bağımsız bölümlere özgülenmiş
paylarının devrinden ibarettir.



KAT MÜLKİYETİ

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza,mahzen, depo gibi
bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanları üzerinde kurulan özel bir
mülkiyettir. Buna göre; kat mülkiyet kütüğünde tescil edilen her bağımsız bölüm, ayrı ayrı
birer gavrimenkul olup maliki tarafından müstakilen devredilebilir, bir hakla kayıtlanabileceği
gibi varislerine de aynen intikal eder. (KMK.m.1/1,13/4)
KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI

KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI ŞARTLARI
a) Ana yapının tamamlanmış olması
Kat mülkiyeti ancak tamamlanmış yapılar üzerinde kurulabileceğinden , bir yapının
muayyen bir kısmı bitirilmiş olsa , bitirilen bölümlerde kat mülkiyeti kurulmaz.Plan ve
projesinde meccut olan anayapının bütün bağımsız bölümlerinin tamamlanmış olması
lazımdır (KMK.m.1/1,10/2),

b) Bölümlerin bağımsız olması
Bir bağımsız bölümün büyüklüğü, evsafı ve kıymetli ne olursa olsun, o bölümün başlı
başına ve ayrı ayrı kullanmaya elverişli olması gerekir (KMK. m. 1/1). Böyle bir vasıf
taşımayan bağımsız bölümde, örneğin bir dairenin odalarında kat mülkiyeti kurulamaz.Ancak
dairenin tamamı bütün müştemilatı ile birlikte tek bir bağımsız bölüm olur.

c) Anagayrimeakulün tümünün kat mülkiyetine çevrilmesi
Anagayrimenkulün tümümün mülkiyeti (Kat mülkiyetine)'ne çevrilmeden o
gayrimenkulüin yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Ana yapı kaç bağımsız bölümü ihtiva ediyorsa, bütün bağımsız bölümlerinin birden
kat mülkiyetine çevrilmesi icap eder. Sadece talep eden paydaşa ait bağımsız bölümlerin
kat mülkiyetine çevrilmesi, diğer1erinin de anagayrimenkulün sahifesinde bırakılması
mümkün değildir. Medeni Kanunun 753 üncü maddesi gereğince evvelce tesis edilmiş
bulunan irtifak haklarının, veya bu kanuna göre kurulmuş olan kat irtifakının, kat mülkiyetine
çevrilmesi ortaklardan birinin talebi üzerine yapılmakla beraber yalnız talep eden kat
malikine ait bağımsız bölümlerin değil, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat
mülkiyetine çevrilmesi zorunludur.

d) Ana yapının kar gir olması
Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilebilmesi için, yapının
tamanın kargir olması gerekir.
Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulanmz. KMK'ın m. 5O/2). Ahşap bir
binada kat mülkiyeti kurulmasını kanun yasaklamış bulunmaktadır.

e) Ortak mülkiyet mecburiyetinin bulunmaması
Ana gayrimenkulun mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilebilmesi veya üzerinde kat
irtifakı kurabilmesi için ;gayrimenkulun mutlaka birden fazla ortağa ait olmasına lüzum
yoktur.

KAT İRTİFAKI

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının
kat. daire, iş bürosu. dükkan. mağaza, solan ve depo ayrı ayrı ayrı ve başı başına kullanmaya
elverişli bülmleri üzerinde yapı tamamlandıktan Sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak.
üzere,o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan ittifak
hakkında( kat irtifakı) ve bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifakı sahibi) denir.

KAT İRTİFAKININ KURULMASI ŞARTLARI

1-Ana Yapının Tamamlanmış Olması
Kat irtifakının kurulabilmesi için, arsa üzerinde yapılmakta olan yapının veya
yapıların tamamlanmamış olması veya ilerde yapılmasına karar verilmiş olması icap eder.
2-Yapılacak Bölümlerin Bağımsız Olması
Kat irtifakı, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere
kurulduğundan, kat mülkiyetinde olduğu gibi; üzerinde kat irtifakı kurulacak bölümlerin kat,
daire,iş bürosu,dükkan,mağaza,garaj,depo,mahzen,salon gibi tamamlandıktan sonra ayrı
ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bulunması lazımdır.
3-Yapılacak Yapının Tamamında Kat İrtifakının Kurulması
Kat irtifakı kurulurken,ana gayri menkulde lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı
bırakılmaz.İnşa edilecek yapının yalnız bir kısım bağımsız bölümlerinde kat irtifakı
kurulamayacağı gibi arsa paylarının da bir kısmı lehine kat irtifakı kurulamaz,

4-Maliklerin Talepte Bulunması
Bazı istisnalar hariç, tapu siciline bir kaydın yapılabilmesi için gayri menkul malikinin
yazılı bir talebi lazımdır.Böyle bir talep olmadıkça tapu sicil müdürü ve memuru bir tescil
yapamaz. Kat irtifakının kurulabilmesi ve tapu siciline tescil edilebilmesi içinde, o arsanın
malikini veya bütün paydaşlarının imza ettiği bir dilekçenin lüzumlu belgelerle birlikte tapu
dairesine verilmesi veya sözlü istemde bulunulması lazımdır.
5-Resmi Senet Düzenlenmesi
Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.Bu resmi senedin
(sözleşmenin) tapu sicil müdür veya memuru tarafından düzenlenmesi icap eder.




YÜKLENİCİYE KALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE DEVRİ
Kural olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen Arsa Payı Karşılığı
Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi'nde yer alan borçlar, yerine getirildiğinde yüklenici
kişisel bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin adına devrini isteyebilir. Yüklenicinin
bu hakkını talep edebilmesi için,arsa sahibi ile aralarında yapılan sözleşmenin geçerli olması
gerekir. Bunun için de karma nitelik taşıyan bu sözleşmenin konusu aynı zamanda,taşınamaz
mülkiyetinin devrini de öngördüğünden, MK 634, BK 213, Noterlik K. 60 ve Tapu K.
26. maddelerine uygun biçimde düzenlenmesi gerekmektedir.

Medeni Kanun 634 md : "Mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar..."

Borçlar Kanunu 213 md :" Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedebilmek
şarttır.Gayrimenkule dair satım vaadi ve bey'i bilvefa ve istimlak mukavelesi resmi senede raptedilmedikçe
muteber değildir..."

Yüklenici, biçim koşuluna uygun olarak düzenlenen sözleşme uyarınca kendi edimini
yerine getirdiğinde, lehine arsa sahibinden talep edebileceği kişisel hak doğar.İşte bu kişisel
hakkını üçüncü kişilere devredebilir.Çünkü bu bir alacak hakkıdır ve arsa sahibinden talep
edebilme olanağı da doğmuştur. Bu hakkın devir edildiği anda doğmuş olması şart değildir.
Gerçekleşebilmesi yeterlidir.Hakkın talep edilebilmesi için yüklenicinin kendi edimini yerine
getirmesi gerekir.
Yüklenicinin, inşaatı tamamlayıp edimini yerine getirmesine karşın,taşınmazda henüz
kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış ise, üçüncü kişilere devir edebileceği bağımsız
bölümler belli değildir.Ancak belirlenmesi mümkündür.Bunun içinde, tüm bina ve arsanın
ayrı ayrı değerlendirilmesi,sözleşme konusu bölüme tekabül eden arsa payının saptanması,
bu payın devir alan adına tescili gerekmektedir.Hukukta bu işleme tahvil (konversiyon) adı
verilir.Buna göre, mevcut sözleşmenin yapılan işlem ile ifasını mümkün olmaması halinde,

onun için de esasen var olan diğer bir şekle dönüştürülerek ifa olanağı sağlanmasıdır.Bu
sözleşmelerin taraf iradelerinin müşterek amaçları doğrultusunda ve olumlu biçimde yorumlanmsı
gerektiğinin bir sonucudur.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmenin koşulları yerine getirilirse yüklenici
kişisel bir hak kazanmaktadır.Dilerse bu bölümlerin mülkiyetinin kendisine devrini ister, dilerse
arsa sahibinin rızasını almadan bunları üçüncü kişilere temlik edebilir.Sözleşmede ancak bu şekilde
amamcına ulaşmış olur.



KONU İLE İLGİLİ YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ'NİN KARARALARI

E.1992/8962
"...Kural olarak arsa sahibi ile yüklenici arsında kat karşılığı inşaat yapılması
hususunda söleşme düzenlendiğinde ve sözleşme koşulları yerine getirildiğinde yüklenici
kişisel hak kazanır.Yüklenici bu kişisel hakka dayanarak arsa sahibinden inşaat sözleşmesi
uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini
isteyebilir veyahut ta BK'nun 162.ve onu izleyen maddeleri hükmünce yazılı olmak koşulu
ile arsa sahibinin rıza ve muvafakına almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını
üçüncü kişilere temlşk edebilir.Üçüncü kişi gerek akidi olan yükleniciye ve gerekse arsa
sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkı ileri sürme olanağına sahiptir.Üçüncü kişi
kendisine satılan bağımsız bölüm veya bölümlerin mülkiyetelrinin adına nakledilmesini
isteyebilir...
Öte yandan davaya dayanarak yapılan kat karşılığı inşaat ve daire satış sözleşmeleri
yasada öngörülen koşulları uygun biçimde düzenlenmişlerdir.Uyuşmazlığın çözülebilmesi için
yukarıda açıklanan kural uyarınca,uzman bilirkişi aracılığıyla mahallen keşif yapılarak
yüklenicinin inşaatı ne oranda yaptığının çekişmeli daireyi satabilmek için kişisel hak
kazanıpı kazanmadığının ve dolayısıyla bu hakkın temlikinin mümkün olup olmadığının saptanması
icap eder..."

E.1991/9653
"... Karabağlar Köyü 5897 nolu parsel hissedarından İbrahim kendi payına tefrik
edilen yere yaptığı dört katlı apartmandan 4.kat, 4 nolu daireyi davacıya satış vaadi
sözleşmesiyle satmıştır. ...Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmamıştır.Bu durumda satış
vaadi konusu bağımsız bölüme tahsis edilcek arsa payı oranın bilirkişi görüşünden
yararlanmak suretiyle belirlenmesi her zaman mümkündür.Kat mülkiyeti Kanunun 3.madde 2.bendi
gereğince arsa payı kat mülkiyetine konu olan ana yapının değerinin bağımsız bölümün değerine
olan oranı ile belli edilmek gerekir.Bu itibarla satış vaadi sözleşmesine bağımsız bölümü düşecek
arsa payı oranı belirtilmemiş ise yukarıda açıklandığı üzere bu pay belirlenerek eğer diğer koşullarında
var ise bu paya bağlantılı olarak daire satıldığından bu husus saptanarak dava kabul edilir.Davalı
her ne kadar sözleşmenin geçersiz olduğunu ve de borç paranın teminatı olarak düzenlendiği savunulmuş
ise de bu Davalının savunması yazılı delille kanıtlanmamıştır.Geçrli sözleşmeye davanın kabulüne
karar verilirken 5 parseldeki 4.kat 4 nolu mesken dairenin davalı üzerinden iptaliyle tashihen
davacı adına tescili yolunda hüküm kurulması henüz tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı
kurulmadığından doğru görülmemiştir.

Kabule göre de;
Satış vaadi sözleşmelerinde dava değeri tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları
bedeldir.Harcın ve vekalet ücretinin bu bedel üzerinden takdiri gerekirken keşifte belirlenen
değer üzerinden fazlaya hükmedilmesi keza doğru değildir..."

E.1998/2378
"... Yüklenici ile arsa sahibi arasındadüzenlenen eser sözleşmesi gereğince
yüklenicinin kendisine düşen daireleri arsa sahibinden isteyebilmesi için sözleşme uyarınca
edimlerini yerine getirmesi şarttır.Yüklenici edimlerini yerine getirdiğinde kişisel hak
kazanır.Yüklenici bu kişisel hakka dayanarak arsa sahibinden sözleşme uyarınca kendisine bırakılan
bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir veyahut BK 162 ve izleyen
maddeleri uyarınca yazılı olmak koşulu ile arsa sahibini rıza ve muvafakını almaya gerek görmeden
söz konusu kişisel hakkını üçüncü kşilere temlik edebilir.Üçüncü kişide gerek sözleştiği yükleniciye
ve gerekse arsa sahibine karşı temellük ettiği bu kişisel hakkı ileri sürmr olanağına sahiptir.Eğer
yüklenici edimlerini tamamen yerine getirmemişse ve bu noksan bıraktığı işlerde pek az bir boyutta
bulunur,bir başka anlatımla arsa sahipleri tarafından tahammülü mümkün ölçülerde eksiklik kalırsa
bu eksikliklerin yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi veya kşiler tarafından tamamlanması
veya tutarının para olarak ödenmesi suretiyle noksanlığın karşılanmasıhallerinde bağımsız bölüm alan
bu kişi veya kişilerin tescil isteme haklarının varlığı kabul edilebilir.
Somut olayda :bloklarda ortalama %62.5 seviyesinde yüklenicinin edimini yerine getirdiği ve
bu aşama itibarıyla yüklenici ve halefi için tescil isteme hakkı doğmadığı anlaşıldığından davanın
reddine karar vermek gerekirken aksine bazı düşüncelerle davanın kabulüne kara verilmesi doğru
görülmedsiğinden hükmün bozulması gerekmiştir..."

E.1987/4244
"...Bir taşınmazın birden çok kişilere satışın vaadi olunması halinde geçersiz
olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe ilk defa yapılan sözleşmeye değer verilir.Satış
vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması MK'nun 919/2. maddesi gereğince sadece
taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir.
Olayda böyle bir durum bulunmamaktadır.Davcı Süleymena yapılan sözleşme tarihi 28.11.1978
olup aslı müdahil ve davacı durumunda olan İbrahim'e yapılan satış ise bundan daha öncesine
ait ve 06.03.1978 gününü taşımaktadır.Şu hali ile İbrahim'e yapılan satışa değer vermek
gerekirken aksine görüş ve düşünce ile Süleyman'ın davasının kabulü isabetli görülmemiştir..."

E.1984/8820
"...Mülk sahipleri Antalya Belediyesi, Ali ve Ferdane ile müteahhitler Musa ve
Selahaddin arsanda düzenlenen ve noterce imzaları onanan 02.12.1978 gün 44130 saylı
sözleşme ile müteahhidler daire karşılığı mal sahiplerine ait 1276 oda 13 parsel sayılı
taşınmaza apartman yapmayı yükümlemişlerdir.Ayrıca müteahhit Musa ve Selahattin,
aralarına Zekiyi'de alarak mezkur inşaatın yapımı için adi ortaklık kurmuşlardır.
Müteahitler inşaatın büyük bir kısmını yapmışlar ve kendilerine kalan 3.kat 13 numaralı
bağımsız bölümü davacı Nebahat'e satış vaadinde bulunmuşlardır.Bu hususta Antalya
1.Noterliği'nce düzenlenen 02.01.1981 gün ve 100 yevmiye numaralı sözleşme,borç doğuran
bir akit olması ve yasada öngörülen koşulları taşıması nedeniyle hukuken geçerlidir.Davacı

vekili de, geçerli olan bu sözleşmeye dayanarak çekişmeli dairenin müvekkili adına tescilini
istemiştir...
...arsa sahiplerinin bir bağımsız bölümün bedelinden çok az miktarda olan
apartmandaki eksikliği bahane ederek müteahhitlere ait üç daireyi teminat olarak uhdelerinde
alıkoymaları bir hakkın sırf gayrı ızrar eden suiistimalidir ve bu hususun yasaca korunması
mümkün değildir.

Bu itibarla, mahallen keşif yapılarak uzman bilirkişiler aracılığıyla
apartmandaki inşaat eksikliğinin parasal değerinin saptanması,davacıdan saptanacak
bu bedeli ödeyip ödemeyeceğinin sorulması ve hasıl olacak sonuç dairesinde bir hüküm
kurulması gerektiği düşünülmeden davanın yazılı şekilde reddi, isabetli
bulunmamıştır..."

E. 1993/5288
"...Satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmazın 1/2 hissesinin cebri tescili istenmiştir.
Taşınmazın satış bedelinin 15 milyon lira olduğu, 5.000.000- TL'nın peşin ödendiği,bakiye
10.000.000-TL'nin feragda ödeneceği kararlaştırıldığına göre,cebri tescil kararı verebilmek
için davacının 10.000.000-TL borcunun ödenmesi gerekir.Bu husus için davacının ödemesi
veya ödemeyi teklif etmesi gerekir.Bunlar yerine getirilmeden bedel ödenmeden tescile
karar verilmesi görülmeden bu yönden bozulması gerekmiştir..."

E.1992/10778
"satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davalarında;tescile karar verildikten başka bir
de sözleşmeye konan ve ifayı zorlayıcı nitelikte bulunan cezai şartın tahsiline karar
verilemez."

E.1990/83
"Satışı vaad edilen taşınmazın sözleşmenin düzenlendiği tarihte davalı adına tapuda
kayıtlı olmaması sonuca etkili değildir.Bir kimse,kendi üzerinde kayıtlı olmayan
taşınmazın satışını dahi vaad edebilir ve böyle bir vaad geçerlidir."

E.1887/8810
"Satış vaadi sözleşmesini yapan kişi;aynı taşınmazı ayrı tarihlerde yaptığı sözleşmelerle
deveretmiş olması durumunda,hangi sözleşme önce düzenlenmişse o sözleşmenin geçerli sayılması
gerekir."

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
"... Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın
öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye
dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez;bununla beraber Kat
Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına
ilşikin geçerli bir sözleşme ile olamdan tarafalrın bağımsız bölüm satımında anlaşılarak
alıcının tüm borçlatını eda etmesi ve satıcınında bağımsız bölümü (teslim) ederek alıcının
onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetinin devrine yanaşmaması hallerinde
olayın özelliğine göre hakim,MK'nun 2.maddesini gözeterk açılan tesci davasını kabul edebilir..."

Yargıtay Hukuk Genl Kurulu Kararı
E.2000/155
"... Tapu iptali ve tescil talebi müteahhidin edimini yerine getirmemesi halinde arsa
sahipleri aleyhine tescil davası ikamel edilemez..."

Saygılarımızla
Mustafa DÖNMEZ
Gediz Ticaret ve Sanayi Odası
Yönetim Kurulu Bşk.